Art.1136: “Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio… Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitino dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117- quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo (1136 ndr)” .
Ho voluto iniziare con alcuni articoli della legge 220 del 2012 sulla Riforma del condominio, per evidenziare un problema molto frequente durante la conta dei voti nelle assemblee: si confonde spesso il quorum costitu-tivo della stessa con il numero legale necessario per approvare un determinato punto all’ordine del giorno.
I millesimi quanti devono essere?
Con la partecipazione ad esempio di condòmini, che rappresentino 536 millesimi, a una ipotetica assemblea, basta che solo uno, anche di soli 37, sia contrario (quindi 536 – 37= 499) e si blocca la possibilità di approvare delibere relative alla nomina o revoca di un amministratore o di eseguire lavori straordinari, anche se i presenti sono in numero superiore a 501 millesimi (536 nel nostro caso, ndr). Quindi per essere valide le delibere, in questo caso, occorre l’unanimità o almeno 501 mille-simi.
“Infatti, ricorda Leonardo Lastei -avvocato esperto in diritto condominiale e consulente dell’Arpe, Associazione Romana Proprietà Edilizia- il quorum costitutivo è cosa ben diversa dal numero dei votanti, perché ad esempio per revocare e nominare un amministratore o per deliberare lavori straordinari occorre sì la maggioranza dei presenti ma questa deve rappresenta-re il minimo di 501 millesimi favorevoli e non ad esempio il caso citato 499”.
Quante deleghe?
Altro punto dolente e che rappresenta un vulnus della legge 220 e non contemplato nell’aggiornamento del dlgs 149/Cartabia del 2022: le deleghe. L’art.67 delle Disposizioni per l’attuazione del Codice stabilisce che, sotto i 20 appartamenti, le deleghe non possono superare un quinto dei millesimi totali (compreso il delegato?).
E se i condòmini sono ad esempio più di 8 e meno di 20? Non c’è nessuna regola. Per cui ci si può presentare in assemblea con un nutrito numero di deleghe e approvare ogni argomento possibile all’ordine del giorno!
Si dirà: se si delega una persona di fiducia si accetta la sua decisione. Ma nella realtà non è così: spesso si rilasciano deleghe per pigrizia o per non perdere tempo in assemblea, senza rendersi conto che durante le di-scussioni possono essere trattati argomenti non previsti, su cui il delegante non avrebbe mai voluto votare.
E allora perché non stabilire un tetto alle deleghe anche tra i 9 (art.1129, numero minimo per essere obbligati a nominare un amministratore) e i 20 appartenenti di un condominio? Si spera che venga adeguata la legge, per questa lacuna, in un prossimo aggiornamento governativo.
Gerardo Teta
Da La Gazzetta della Capitale n. 5/2025