In mancanza di Agibilità, ci sono responsabilità del venditore?
Una sentenza della Cassazione ribadisce quando si verifica la responsabilità del venditore (21937 del 30 luglio 2025).
Con questa sentenza i giudici hanno affrontato una controversia molto comune nella contrattazione immobiliare soprattutto se, come in questo caso, l’agibilità dell’immobile era stata rilasciata dodici anni dopo l’atto notarile: l’acquirente, una società, ha chiesto la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni, per l’impossibilità di affittare l’immobile, per il ritardo nella consegna del certificato di agibilità.
Ma per tutta risposta i giudici avevano respinto il ricorso perché al momento della stipula, l’acquirente era a conoscenza della mancanza del titolo in sanatoria (condono edilizio), indispensabile per ottenere l’agibilità; la parte venditrice si era espressamente obbligata a procurare il certificato e il ritardo era dovuto alle tempistiche dell’amministrazione, non a negligenza del venditore. Ma come si è giunti a questa conclusione?
Cosa dice il Codice Civile? L’art. 1477 impone al venditore l’obbligo di consegnare la cosa e i documenti relativi alla proprietà e all’uso. E la Giurisprudenza? Il certificato di agibilità è parte integrante per l’uso promesso (abitazione). Questo è un requisito volto a soddisfare la funzione della cosa venduta e non a inficiare la validità dell’atto stesso. Come previsto anche dal Salva-Casa (L.105/2024) e confermato anche dallo studio (Notizie n. 118 del 25 giugno 2025 del Consiglio Nazionale del Notariato).
Mentre è importante dal punto di vista documentale il titolo edilizio (oggi segnalazione certificata ex art. 24 d.P.R. 380/2001), è soprattutto rilevante che l’edificio presenti requisiti di sicurezza, igiene.
Nel caso analizzato, l’immobile era già dotato dei requisiti funzionali di utilizzabilità, ed era stata avviata la procedura per ottenere l’agibilità, rimasta però bloccata per motivi non imputabili al venditore.
Questo scenario ha consentito alla Cassazione di ribadire che la mancanza del certificato non incide sull’essenza del bene, a meno che l’immobile risulti inidoneo all’uso promesso, o che la parte venditrice abbia occultato criticità sostanziali.
È determinante che si possa distinguere la mancanza di documentazione da quella che definisce i requisiti della vivibilità reale. In conclusione la sentenza della Corte di Cassazione conferma l’orientamento verso obiettivi realistici per ottenere e mantenere l’agibilità di un edificio, confermando la sentenza della Corte d’Appello:

a) la mancanza del certificato di agibilità non determina automaticamente la risoluzione del contratto, se l’immobile presenta i requisiti sostanziali per otte-nerla e se il venditore si è impegnato a procurarla;
b) il ritardo nel rilascio non è imputabile al venditore, in assenza di prova contraria, soprattutto se dovuto a ritardi am-ministrativi e non a carenze intrinseche dell’immobile;
c) il danno da mancata locazione deve essere provato sia in termini di pregiudizio economico sia in relazione al nesso causale con l’inadempimento.

Insomma, per evitare future controversie nei rogiti sono importanti, anche attraverso l’attestazione del tecnico, eventuali rinunce o impegni specifici sull’agibilità, la documentazione tecnica e lo stato dell’immobile.

Gerardo Teta
Da La Gazzetta della Capitale n. 9/2025