Ormai è passato un anno dall’approvazione della legge 105 del 2024, che ha apportato modifiche al DPR 380/01 ma ci sono ancora delle criticità che ne rallentano l’applicazione.
Tali modifiche sarebbero indirizzate, nella volontà del legislatore, a favorire alcuni interventi edilizi e alla semplificazione per la sanatoria di abusi edilizi minori. Infatti in vari convegni tenutisi presso i vari Ordini e Collegi di professionisti di Roma sono emersi ancora diversi nodi irrisolti per una reale applicazione.
Le modifiche sostanziali riguardano la sanatoria di interventi edilizi realizzati senza titolo e mai condonati nel tempo, le percentuali in ampliamento per le tolleranze costruttive, la sanatoria definitiva anche degli abusi per opere non demolibili e la riduzione degli oneri concessori nei cambi di destinazione d’uso.
Inoltre, sinteticamente è stato abrogato l’articolo 37 comma 4 che regolava la sanatoria di interventi edilizi rientranti nell’articolo 22 comma 2, con doppia conformità, ed è stato introdotto l’articolo 36bis, che prevede non più la doppia conformità urbanistica edilizia ma la conformità edilizia e urbanistica alla presentazione del titolo, mentre all’epoca dell’abuso solo quella edilizia, seppure con una maggiorazione delle sanzioni pari al 20%.
È da sottolineare come l’articolo 9 bis e l’articolo 34 bis sulle tolleranze costruttive abbiano ampliato la possibilità di regolarizzare alcune piccole modifiche rispetto ai titoli edilizi rilasciati in anni remoti.
A riguardo, bisogna evidenziare come la legge regionale n. 15 del 2008 già prevedesse, all’articolo 17, la definizione di variante sostanziale rispetto a un titolo edilizio, stabilendo che il limite per una variante sostanziale fosse pari al 2% del volume dell’edificio. Ma tale legge non è più allineata con l’articolo 34 bis del DPR 380/01, che prevede percentuali superiori al 2%, seppur relative alla singola unità immobiliare, rispetto a quanto stabilito dalla legge regionale. Recentemente, il 27 marzo, in una conferenza unificata Stato-Regioni è stata imposta la redazione di nuovi modelli per Cila, Scia e Pdc, adeguati alle nuove disposizioni, stabilendo scadenze precise: il 9 maggio per le Regioni e il 23 per i Comuni. Termine rispettato dalla Regione Lazio e in fase di adeguamento da parte di Roma Capitale.
Tali modelli devono essere compilati dal professionista, che ne risponde sia civilmente che penalmente per ogni tipo di intervento edilizio. Leggendo tra le righe dei nuovi docu-menti, è prevista sia la realizzazione di nuovi interventi sia la sanatoria di interventi già realizzati, oltre all’autorizzazione amministrativa al SUAP (Sportello Unico per le Attività Produttive).
Anche se molto simili a quelli già adottati dall’amministrazione comunale, questi modelli presentano alcu-ne criticità e omissioni che potrebbero generare confusione.
Vediamole da vicino.
Criticità sui modelli
Va evidenziato che i modelli sono impostati in modo univoco, senza specificare se si riferiscano a nuovi interventi edilizi da realizzare o a sanatorie di quelli già eseguiti.
Ad esempio il modello per il PdC riporta nella testata il riferimento all’art. 20 del DPR 380/01 e all’art 7 DPR 160/10; tuttavia, solo all’interno del modello bisogna individuare con attenzione i punti da segnalare per la sanatoria degli interventi edilizi (pun-to a.3).
I nuovi modelli CILA continuano a essere oltremodo gravosi e laboriosi rispetto a interventi che dovrebbero essere abbastanza semplici e che rientrano nella manutenzione ordinaria o straordinaria. Inoltre, non riportano ancora l’obbligo della legittimità della preesistenza.
Nei modelli della Scia e dei Permessi di Costruire vengono introdotti i riferimenti agli articoli 9 bis e 34 bis; in particolare, nel caso di quest’ultimo, non viene evidenziato che i lavori rientranti nelle tolleranze costruttive devono essere riportati, ma non devono essere affatto oggetto di sanatoria. Per il calcolo degli oneri concessori viene indicato di fare riferimento al DPR 380/01 e alla legge regionale, dimenticando delle deliberazioni di Consiglio Comunale.
La sanatoria di opere non conformi alla disciplina edilizia e urbanistica con il modello PdC prevede al punto b.2 1.2. che il SUE possa rilasciare il PdC con la condizione di realizzare interventi, anche strutturali, per garantire la sicurezza e/o la rimozione di opere che non possono essere sanate (art. 36 bis co. 2).
Monetizzazione degli standard e le nuove Nta
Nel caso di cambio di destinazione d’uso il DPR 380/01 tende a liberalizzare la procedura, riducendo fortemente il calcolo degli oneri di urbanizzazione. Non è più prevista la monetizzazione degli standard, pur rimanendo il pagamento delle opere di urbanizzazione secondaria, nel caso in cui la nuova destinazione d’uso sia abitativa.
La circolare del Dipartimento PAU, invece, in contrasto con la legge 105, ha motivato la sua interpretazione facendo riferimento alle nuove NTA del PRG vigente, deliberate a dicembre 2024, ma non ancora in vigore. Anche la deliberazione di Consiglio Comunale n. 44 del 2010 risulta inadeguata rispetto alla normativa del DPR 380/01 (adeguamento delle sanzioni).
La nuova modulistica dispone anche che il cambio d’uso per la singola unità immobiliare sia consentito con la presentazione di una SCIA ordinaria, anche in zona omogenea A, di cui al D.M. 1444/68.
La Regione Lazio, a sua volta, ha demandato tale compito al professio-nista o addirittura al Comune, senza però specificare nulla sulle nuove modalità di calcolo degli oneri introdotte dal DPR 380/01, lasciando così aperta l’interpretazione sull’applicazione della normativa.
Daniele Leoni
Da La Gazzetta della Capitale n. 5/2025