La Regione Lazio con la legge n. 12/25 ha apportato varie modifiche ed aggiornamenti alle varie leggi regionali vigenti in materia di edilizia e urbanistica resesi necessarie visto che i parametri e le definizioni sono state ampiamente superati dalle nuove disposizioni dovute alle ultime modifiche apportate al DPR 380/01 con la legge numero 105/24 denominata “Salva Casa”.
Si vuole portare un contributo per comprendere meglio le finalità della legge ed evidenziare anche alcune criticità che purtroppo emergono nella sua interpretazione.
Le modifiche apportate, quindi, riguardano da un lato l’aggiornamento alle nuove disposizioni nazionali e dall’altro l’introduzione di nuove disposizioni innovative per quanto riguarda il recupero dei volumi interrati e seminterrati e lo snellimento di procedure amministrative, necessarie per l’applicazione della legge n.7/2017 nel campo urbanistico.
Le modifiche alle leggi vigenti
Sinteticamente, le leggi regionali modificate sono riportate di seguito: n. 7 del 18 luglio 2017, Disposizioni per la rigenerazione urbana e per il recupero edilizio; 13 del 16 aprile 2009, Disposizioni per il recupero a fini abitativi e turistico ricettivi dei sottotetti esistenti; 19/2022 sul conferimento di funzioni in materia di governo del territorio e di pianificazone urbanistico-edilizia a Roma Capitale; Disposizioni in tema di cinema e audiovisivo; 8/2021 Nuove norme in materia di impianti di distribuzione di carburanti; n. 36/1987 Norme in materia di attività urbanistico-edilizia e snellimento delle procedure; 24/1998 Pianificazione paesistica e tutela dei beni e delle aree sottoposti a vincolo paesistico; 15/2008 Vigilanza sull’attività urbanistico-edilizia; 21/2009 Misure straordinarie per il settore edilizio ed interventi per l’edilizia residenziale sociale; n. 12/2024 Disposizioni in materia di definizioni di illeciti edilizi; Disposizioni in materia di recupero di volumi interrati, seminterrati e a livello terra; n. 38/1999 Norme sul governo del territorio”. Risulta evidente come la legge regionale abbia interessato vari settori dell’edilizia e dell’urbanistica; la più eclatante è la rivisitazione della legge regionale 7/2017 sulla rigenerazione urbana, che ha riguardato molti articoli e nello specifico: all’articolo 1 è stata eliminata la lettera f) in modo che non sia possibile la sua applicazione per l’attività agricola; sono state meglio definite le aree naturali protette in cui è possibile applicare tale legge specificando che i lotti esistenti siano già dotati di urbanizzazione primaria e secondaria. È stato introdotto l’articolo 4 in cui è prevista la modifica della destinazione d’uso in modalità diretta seppure entro la data del 31 dicembre 2025, i comuni possono dotarsi di deliberazione di consiglio comunale in cui possono indicare le parti del territorio ove non è possibile applicare tale articolo.
L’articolo 5 ha introdotto l’ampliamento di edifici esistenti, non condominiali, fino al 20% dell’edificio esistente anche finalizzato a realizzare una nuova unità, nel caso in cui non sia possibile l’ampliamento in aderenza. Altra grande innovazione è prevista nell’articolo 6, con cui è possibile l’ampliamento della SUL o volume esistente con interventi di demolizione e ricostruzione di singoli edifici o loro porzioni con incremento fino a un massimo del 40% della volumetria e/o della superficie lorda esistente ad eccezione di edifici produttivi per i quali l’incremento massimo non può superare il 20% della superficie coperta.
Gli ampliamenti sono però consentiti qualora i comuni provvedano all’approvazione di una delibera di consiglio comunale in cui siano indicate le parti del territorio dove è possibile l’applicazione della legge.
Su questo aspetto è necessario fare un richiamo in quanto, fintanto che non sia approvata siffatta deliberazione, tali interventi non sono ammissibili; inoltre, quegli interventi che sono in corso d’opera possono continuare con la legislazione previgente.
La legge è meno chiara invece su quelle pratiche edilizie già presentate e sulle quali si deve dimostrare che nel caso di PdC si sia formato il silenzio-assenso o sulle SCIA in cui sono maturati i tempi per l’inizio dei lavori.
Occorre una circolare
C’è da sottolineare come una norma sopraggiunta a modifica di una legge vigente debba essere applicata, quindi sarebbe bene che la Regione Lazio chiarisca, tramite una circolare interpretativa, gli aspetti rilevati, visto il termine perentorio riportato per l’approvazione della deliberazione.
Inoltre, la nuova legge introduce all’articolo 8 che i nuovi volumi siano comunque contenuti nei limiti di cui al D.M. 1444/68, in termini di densità edilizia e di standard. Si può capire come l’applicazione di tale legge risulterebbe sempre più difficile.
Inoltre, sono state apportate modifiche anche sulle sale cinematografiche e sui teatri riducendo le superfici oggetto di modifica delle destinazioni d’uso originarie, rispetto a quanto preventivato nella prima stesura della legge. Per quanto riguarda il recupero dei sottotetti, sono state introdotte nuove destinazioni d’uso, oltre alla turistico-ricettiva, anche sanitarie, sociosanitarie e assistenziali; inoltre, il termine di esecuzione di tali volumi tecnici è stata prorogata fino alla data di entrata in vigore della legge.
Importanti modifiche sono state apportate alla legge 15/2008 sulla vigilanza dell’attività edilizia, adeguandosi ai dettami di cui al DPR 380/01; infatti, è stata introdotta l’alienazione degli abusi edilizi accertati da parte delle amministra-zioi, ai sensi dell’articolo 17 bis della legge 241/90 estendendola anche all’area di sedime.
L’art. 17 della medesima legge, è stato riveduto comportando modifiche ai parametri per la defini-zione delle variazioni essenziali; in particolare la percentuale di aumento del volume passa dal 2 al 15%; anche la modifica dell’altezza rispetto al progetto approvato passa dal 10% a 1,5 m per edifici fino a quattro piani e al 10% per gli edifici oltre i quattro piani. Anche la modifica della sagoma in termini di sovrapposizione tra quella autorizzata e quella realizzata in debordamento o rientranza è superiore al 15% e non più al 10%. Il comma 2 prevede che la modifica della localizzazione di un fabbricato non è comunque considerata variazione essenziale quando a prescindere dai limiti stabiliti, rimangono invariate le destinazioni d’uso, l’altezza della costruzione, il volume e la superficie lorda assentita.
Sono anche state adeguate le sanzioni previste dal DPR 380/01, nel caso di opere abusive.
Anche la legge regionale 21/2009 ha subito modifiche sulle condizioni e sulle modalità della alienazione degli alloggi alla scadenza del vincolo nonché sulla determinazione del prezzo di vendita che non può essere superiore alle quotazioni OMI.
Importante novità è l’introduzione del nuovo art. 25 della legge che definisce le disposizioni in materia di recupero di volumi interrati, che prevedono il possibile recupero di volumi sia al piano terra che al seminterrato e al piano interrato e, in quest’ultimo caso, a condizione che attraverso opere di sbancamento si possano soddisfare le condizioni di illuminazione ed aereazioni.
Il recupero non è mai soggetto a piani attuativi e quindi può essere effettuato in modalità diretta.
La destinazione d’uso prevista per i volumi interrati e seminterrati devono soddisfare i requisiti igienico sanitari e la sicurezza idraulica, con altezze minime interne nette di 2,40 m. per destinazioni residenziali, uffici ed attività turistiche; invece, sono di 3 m per i locali commerciali.
Rimangono esclusi da tali tipi di intervento tutti quegli edifici che rientrano nella zona omogenea A di cui al decreto ministeriale 1444/68.
Da una prima analisi si può concludere come la nuova legge, purtroppo, continua a mantenere alcune criticità come sopra rilevate che richiedono una circolare interpretativa, che sia emessa al più presto, al fine di snellire effettivamente le procedure, come auspicato dalla legge stessa.
Daniele Leoni (Direttore tecnico Municipio 1 Centro Storico)
Da La Gazzetta della Capitale n. 9/2025