Rigenerazione Urbana interventi diretti e non per riqualificare il centro città e le periferie

La legge regionale Lazio numero 7 del 2017 definita Rigenerazione Urbana ha subito un notevole rilancio con alcune modifiche introdotte dalla Finanziaria della legge regionale di bilancio 23 novembre 2022, n. 19, disposizioni collegate alla legge di stabilità. Infatti la Regione Lazio ha espresso indicazioni chiare e precise sia nel caso di interventi edilizi diretti in applicazione dell’articolo 6, sia sulla modalità indiretta, in quanto ha previsto delle deleghe in campo urbanistico a Roma Capitale, tra cui l’approvazione delle varianti al Piano Regolatore, per snellire le procedure amministrative.
Distingueremo i due casi.

Modalità diretta: sui cambi di destinazione d’uso “indipendentemente dalle limitazioni imposte dalle NTA (Norme Tecniche) di Piano regolatore”; sia nella città consolidata, che nelle altre destinazioni urbanistiche. 
Infatti per l’articolo 45 , commi 6 e 7 delle NTA di PRG, è prevista una limitazione che, nel caso di cambio destinazione d’uso da residenziale a non residenziale , il 30% della SUL (superficie utile lorda) deve essere destinata ad abitazioni collettive.

Quindi eliminata tale limitazione si potrà cambiare il 100% ad abitazione. 

Anche tutte le altre destinazioni d’uso sono ammesse: un esempio, nella città storica il cambio di destinazione d’uso da residenziale ad alberghiero era vietato, a meno che non si dimostrava che almeno il 70% della SUL dell’intera unità edilizia era già destinata ad attività alberghiera o extra-alberghiera; anche in questo caso tale limitazione viene superata.

La modifica apportata consente l’applicazione della Rigenerazione Urbana sul singolo edificio liberalizzando dai limiti delle destinazioni d’uso previste dal PRG e/o dall’eventuale piano particolareggiato o strumento attuativo. 

Infatti a volte alcuni piani particolareggiati prevedono che la normativa tecnica limita alcuni cambi di destinazione d’uso; ebbene applicando la legge regionale sulla rigenerazione urbana è possibile fare la modifica indipendentemente da tale limitazioni; ad esempio le NTA dei Piani particolareggiati delle Zone “O”, degli Accordi di programma o simili. 

Tali cambi di destinazioni d’uso possono essere ammessi solo laddove le NTA di PRG prevedono quella destinazione d’uso finale tra quelle consentite; un esempio nella Città da ristrutturare, tessuti prevalentemente per attività, ove non sono previste le destinazioni d’uso residenziali, in questo caso nella destinazione d’uso finale non posso introdurre quella residenziale applicando la legge di rigenerazione urbana, in quanto tale destinazione d’uso non è prevista dalle NTA di PRG. 

Bisogna tenere presente che la legge regionale non va in deroga ai vincoli gravanti sull’immobile sia paesaggistici che vincoli ministeriali o della Carta per la qualità, e pertanto è necessario sempre acquisire il parere dell’Ente preposto. 

La modalità indiretta: 

La delega introdotta dalla legge finanziaria regionale ha dato un ampio mandato in campo urbanistico a Roma Capitale; questo tipo di delega faciliterà senza dubbio l’applicazione della rigenerazione urbana nell’ambito della modalità indiretta, in quanto ha previsto delle procedure amministrative molto più snelle. 

Infatti l’approvazione della variante urbanistica può subire una drastica riduzione in termini di tempi di approvazione, in quanto la stessa, una volta redatta dall’ufficio tecnico del Comune di Roma e approvata in assemblea capitolina, viene inviata alla Regione Lazio che entro 10 giorni deve esprimersi nel merito della procedura e non nella validità della variante, in quanto la Regione Lazio non ha più competenze nel merito della variante ma solo sulla procedura adottata da Roma Capitale. 

È importante tale delega, perché purtroppo molte procedure complesse, quali sono quelle urbanistiche, hanno subito negli anni gravi ritardi che molto spesso hanno dilatato i tempi riducendo l’interesse da parte degli operatori. 

Tale input “speranzoso” può essere adottato anche per l’approvazione degli altri strumenti urbanistici, quali il recupero dei Toponimi (zone ex abusive da recuperare), dei Print (Programmi integrati), degli Accordi di Programma ecc.. Quindi, come si può facilmente comprendere, tale legge darà un forte impulso importante all’Edilizia, per lo sblocco di molte procedure urbanistiche e amministrative che in questi ultimi 10 anni sono state molto rallentate se non addirittura bloccate. 

Daniele Leoni
Dal n. 2/2023 La Gazzetta della Capitale