Cambio di destinazione d’uso, il TAR Lazio apre al residenziale: prevale la norma statale sul PRG
Roma — Svolta significativa in materia urbanistica: con la sentenza n. 2533/2026, pubblicata il 9 febbraio, il TAR del Lazio stabilisce che il cambio di destinazione d’uso da non residenziale a residenziale nella cosiddetta “Città Consolidata” può avvenire anche in modalità diretta, quando consentito dalla normativa nazionale, superando i limiti imposti dal Piano regolatore generale (PRG).
Il pronunciamento nasce dal ricorso di un cittadino, al quale era stata respinta la SCIA presentata per trasformare un immobile da ufficio ad abitazione. Il Municipio aveva motivato il diniego richiamando le Norme tecniche di attuazione (articolo 45 co. 6 e 7 NTA) del PRG, che consentono tali cambi solo in caso di “ripristino”, ovvero se l’immobile fosse già stato in passato a uso abitativo — condizione assente nel caso specifico.
Il TAR ha però ribaltato l’impostazione dell’amministrazione capitolina, affermando la prevalenza dell’articolo 23ter del DPR 380/2001, come modificato dalla legge 105/2024 (decreto “Salva Casa”), sulle disposizioni urbanistiche comunali. In particolare, i giudici sottolineano che le norme statali consentono i cambi di destinazione d’uso funzionali anche senza opere rilevanti, purché nel rispetto delle normative di settore.
Secondo il Collegio, eventuali limitazioni introdotte dai Comuni possono valere solo come “specifiche condizioni”, ma devono essere esplicite, motivate, non discriminatorie e soprattutto aggiornate alla luce della nuova normativa nazionale. Requisiti che, nel caso dell’articolo 45 comma 7 delle NTA del PRG di Roma, non risultano soddisfatti: la norma, infatti, è antecedente alle modifiche legislative e priva di adeguata motivazione.
Da qui la conclusione: in presenza di un contrasto tra disciplina statale e pianificazione comunale, prevale la prima. Le disposizioni urbanistiche locali, se non adeguate, diventano “recessive”, come già affermato da precedenti orientamenti giurisprudenziali (sentt. Consiglio di Stato n. 10976/2023 e 8023/2023).
La sentenza apre quindi nuovi scenari per proprietari e operatori del settore edilizio, semplificando i cambi d’uso verso il residenziale e ridimensionando il potere restrittivo degli strumenti urbanistici comunali non aggiornati.
Resta ora da capire se Roma Capitale impugnerà la decisione davanti al Consiglio di Stato. Nel frattempo, cresce l’attesa per un adeguamento delle NTA del PRG alle novità introdotte dal decreto “Salva Casa”, anche alla luce della variante urbanistica attualmente in fase di approvazione.

Daniele Leoni,
direttore ufficio tecnico edilizia privata 1° municipio

Le motivazioni del Tar Lazio
Il Collegio ritiene che, in base al tenore letterale dell’art. 23 ter e alla finalità da esso perseguita, possa essere condiviso quanto, sul punto, evidenziato dalle linee guida del Ministero delle infrastrutture e trasporti, che hanno fornito gli indirizzi e i criteri interpretativi relativi all’attuazione del decreto Salva Casa, secondo cui le specifiche condizioni:
i) dovranno tradursi in criteri oggettivi e non discriminatori;
ii) “dovranno essere specifiche, e, quindi, non potranno essere implicitamente desunte dagli strumenti urbanistici comunali vigenti, in considerazione del fatto che quanto disposto dal novellato articolo 23 ter del Testo unico prevale sulle previsioni restrittive o impeditive negli stessi contenute”;
iii) “dovranno essere sorrette da adeguata motivazione, in punto, per esempio, della necessità, valutata in concreto dall’amministrazione, di salvaguardare il decoro urbano o la salute e la sicurezza pubblica”;
iv) “potranno essere definite nelle forme ritenute idonee dal comune, nel rispetto del Testo unico degli enti locali, anche traendo dagli strumenti urbanistici vigenti le previsioni che si intendono far valere quali condizioni ai fini dell’attuazione delle novelle in esame”.
Proprio le suindicate caratteristiche delle “specifiche condizioni” inducono il Collegio a ritenere che l’art. 45, comma 7, NTA del PRG non possa essere considerato, come invece sostenuto da Roma Capitale, alla stregua delle “specifiche condizioni” di cui all’art. 23 ter, comma 1 ter, TUED e quindi essere idoneo a giustificare l’inibizione dell’intervento edilizio rea-lizzato dalla parte ricorrente.

Da La Gazzetta della Capitale n. 2/3-2026