Il Tribunale di Macerata fa chiarezza con un decreto recente: l’intervento d’urgenza per tutelare l’incolumità pubblica non autorizza l’assemblea o l’amministratore a scavalcare la proprietà privata, ordinando lavori strutturali o addebitandone i costi.
Quando calcinacci e intonaci iniziano a staccarsi dai balconi, minacciando l’incolumità di residenti e passanti, scattano l’allarme e il dovere d’intervento.
Ma fino a dove può spingersi il condominio? A tracciare una linea netta tra la salvaguardia della pubblica incolumità e la tutela della proprietà privata è il Tribunale di Macerata, che con il decreto del 21 settembre 2026 (R.G. n. 1266/2026) ha fissato paletti rigorosi in materia di gestione delle parti esclusive.

Il caso: degrado e stallo sul piazzale condominiale
La vicenda giudiziaria nasce dall’azione promossa da un condominio nei confronti della proprietaria di un appartamento dotato di due balconi aggettanti.
I manufatti, affacciati su un’area aperta al transito pubblico, versavano in uno stato di profondo degrado, con un pericolo concreto di caduta di laterizi e intonaco.
Di fronte all’immobilismo della proprietaria, l’ente condominiale si era rivolto ai giudici presentando una doppia richiesta: in via principale, ordinare alla donna l’integrale ripristino dei balconi a sue spese; in via subordinata, autorizzare il condominio a eseguire direttamente i lavori, rivalendosi poi sulla proprietaria per il rimborso.

La decisione: sì alla sicurezza, stop al ripristino coatto
Il giudice, pur confermando l’autorizzazione alla messa in sicurezza urgente, mossa inevitabile per scongiurare rischi immediati nell’area sottostante, ha invece rigettato le richieste di ristrutturazione complessiva avanzate dal condominio. Richiamando la giurisprudenza della Corte di Cassazione (da ultimo la sentenza n. 25192/2025), il Tribunale ha ribadito che i balconi aggettanti (quelli che sporgono dalla facciata) costituiscono un prolungamento del-la proprietà esclusiva e non rientrano tra i beni comuni dell’edificio ai sensi dell’articolo 1117 del Codice Civile. Il principio cardine è stato cristallizzato nel provvedimento:
“Il Condominio, a parte la messa in sicurezza in via d’urgenza per ragio-ni di tutela della pubblica incolumità, non può assumere decisioni inerenti i lavori strutturali e di manutenzione dei balconi dei singoli appartamenti deliberando la loro diretta messa in esecuzione a mezzo impresa di sua fiducia per poi rivalersi sulla resistente“.

Il nodo dei fregi e la responsabilità civile
L’unica deroga a questa regola generale riguarda gli elementi decorativi o ornamentali (come frontalini o rivestimenti di pregio) che svolgano una funzione estetica per l’intero edificio, rendendoli condominiali.
Nel caso di Macerata, tuttavia, il degrado interessava esclusivamente strutture ordinarie e prive di tale valenza architettonica.
La pronuncia accende inoltre i riflettori sul fronte della responsabilità civile (art. 2053 c.c. in tema di rovina di edificio): in caso di danni a persone o cose provocati dalla caduta di materiali, la responsabilità ricade unicamente sul proprietario del balcone.
Nonostante il parziale ricorso del condominio sul fronte dei lavori di rifacimento, la proprietaria è stata comunque condannata al pagamento delle spese di lite, seppure decurtate del 50%, poiché la sua persistente inerzia aveva reso indispensabile il ricorso al giudice per scongiurare il pericolo.

Gerardo Teta
Da La Gazzetta della Capitale n. 7/8/9-2026