Come smaltiranno le pratiche i Municipi?
Una recente pronuncia della Corte Costituzionale ridefinisce le regole dell’urbanistica italiana, stabilendo un principio fondamentale per chi intende riqualificare gli immobili.
Con la sentenza n. 61/2026, la Consulta ha sancito che la disciplina del Decreto “Salva Casa” sui cambi di destinazione d’uso “verticali” ovvero tra categorie funzionali diverse, come da ufficio ad abitazione o da commerciale a residenziale, prevale in modo netto sulle disposizioni regionali e comunali più restrittive.
I punti chiave della sentenza
La decisione nasce dal giudizio su alcune norme della Regione Toscana, giudicate illegittime perché in contrasto con l’articolo 23-ter del Testo Unico Edilizia, così come modificato dal decreto statale.
I giudici costituzionali hanno ribadito tre pilastri essenziali:
Uniformità nazionale: la normativa statale è immediatamente applicabile in tutta Italia.
Stop a vincoli locali: Regioni e Comuni non possono introdurre regole più onerose o limitazioni sostanziali.
Semplificazione: l’obiettivo primario è snellire le procedure e abbattere i costi per i cittadini.
Oneri ridotti e meno burocrazia
Uno degli aspetti di maggiore impatto riguarda il regime economico e urbanistico degli interventi. Per i cambi d’uso verticali effettuati in aree già urbanizzate: si pagano solo gli oneri di urbanizzazione secondaria, eliminando l’obbligo di corrispondere quelli primari.
Non è richiesto il reperimento di nuovi parcheggi o ulteriori standard urbanistici, poiché l’intervento non genera un nuovo carico infrastrutturale tale da giustificare costi aggiuntivi.
Cosa cambia per Comuni e soprattutto per i cittadini?
I Comuni mantengono la facoltà di imporre specifiche condizioni di carattere tecnico od operativo, ma perdono il potere di vietare o limitare i cambi d’uso previsti dalla legge statale, così come decade la possibilità di rinviare l’applicazione del “Salva Casa” tramite varianti urbanistiche locali. In pratica, la sentenza offre a proprietari e professionisti un quadro più certo e snello, riducendo i costi e garantendo un’applicazione uniforme delle regole su tutto il territorio nazionale.
Questo teoricamente perché la prossima approvazione delle nuove Norme tecniche del Piano Regolatore, previste per fine luglio, sarebbe nettamente in contrasto con il principio enunciato dalla sentenza della Corte. Come si muoveranno gli uffici tecnici di Roma Capitale?
Gerardo Teta
Da La Gazzetta della Capitale n. 4/5/6-2026